Türk Borçlar Kanunu’nun “yeni malikin gereksinimi” başlıklı 351. maddesinde, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” düzenlemesi yer almaktadır.
Bu düzenlemeden anlaşılmaktadır ki, kiracılı daire satın alan kişi kendisi, eşi, çocukları ve anne-babası için ihtiyaç hasıl olması durumunda kiralık konutun tahliyesini kiracıdan dava yoluyla talep edebilecektir. Evi yeni edinen malikin kiracıyı tahliye edebilmek adına açacağı davada bazı şartlar söz konusudur. Şöyle ki, yeni malik kiralanan konutu edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla dava açabilecektir. Yazılı bildirim, uygulamada sıklıkla noter aracılığıyla ihtarname gönderilmek suretiyle karşımıza çıkmaktadır. Bu bağlamda, kiracılı daireyi tapuda devralan yeni malik devir tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname göndermek suretiyle ihtiyacını kiracıya bildirmek zorundadır. Bildirim şartında dikkat edilmesi gereken en önemli husus yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihtir. Yapılan yargılamalarda, kanunda öngörülen 1 aylık süre geçtikten sonra kiracıya ulaşan ihtarların geçerli kabul edilmediğini görmekteyiz. Bu değerlendirme nedeniyle mahkemeler ihtarnamenin tebliğ şerhli suretini davacı taraftan talep etmektedirler.
Kanunda öngörülen bir diğer şart ise açılacak davada 6 aylık bekleme süresidir. Şöyle ki, kiracılı daireyi edinen kişi tapuyu devralma tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra ihtiyaca dayalı tahliye talepli dava açabilecektir.
Kanun düzenlemesinde yer almayan ancak uygulamada karşılaştığımız kriterlerden biri ise knuta olan ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” şeklinde hüküm kurmuş olup davayı açmak isteyen malik ihtiyacını mahkemeye ispat etmekle yükümlüdür.
Mahkemece yapılan yargılama sırasında davacının konut ihtiyacının samimi ve gerçek oluşunun tespit kriterlerinden birisi de davacının aynı yargı çevresinde oturmaya elverişli bir dairesinin varlığına göre değerlendirilmektedir. Kişinin kendisinin ya da eşinin veyahut ihtiyacı olduğunu ileri sürdüğü alt-üst soyunun aynı yargı çevresinde ikamete elverişli konutunun bulunmaması gerekmektedir. Ayrıca, ihtiyaç süreklilik arz etmelidir; şayet dava esnasında konuta olan ihtiyaç ortadan kalkarsa tahliye gerçekleşmeyecektir.
Ekonomik düzlemde öngörülemeyen değişiklikler ve fahiş artışların beraberinde getirdiği kiraya veren ile kiracı uyuşmazlıkları kanun maddelerinin iyi bilinmesi ve doğru yorumlanması ile çözümlenebilecek uyuşmazlıklarından olup bu konuda bir avukat meslektaşıma danışmadan adım atmamanızı tavsiye ederim.
