Bazı mimari eserler vardır ki; içinde ne olduğu çok önemli değildir. Sırf o yapıyı görmek, incelemek, fotoğraflamak hatta zamana tanık olmak için orada olmak isteriz. Genellikle tarihi olan bu tür yapılara örnek olarak, Dubai’deki Burj Khalifa, Empire State, Aya Sofya, Ata Kule’yi gösterebiliriz. Bu yapılar aynı zamanda sembol yapılar olarak da bilinir, yer aldığı şehrin, ülkenin sembol yapılarıdır.
Alışveriş merkezlerini bu kategoriye almak mümkün değildir. Bu yapıları tercih edilebilir kılan içindeki kiracılarıdır. Hipermarket, sinema, anchor dediğimiz kategori mağazacılığının büyük metrajlı temsilciler gibi. 2011 yılında görev yaptığım CEPA Alışveriş Merkezi’nde bir anket yaptırmıştık. Ankette alışveriş yapmış müşterilere ziyaret nedenlerini sorduğumuzda yanıtların dağılımı şu şekildeydi; %30 hipermarket, %25 sinema, %20 yeme içme, %15 belirli bir mağaza, %10 alışveriş dışı nedenlerle (vakit geçirme, gezme vb) Bugün de durumun çok farklı olmadığı aşikar, hal böyle olunca mal sahibi olan AVM Yönetimleri ile kiracılar arasındaki ilişki ayrı bir önem kazanıyor. Ziyaretçilerin geliş sebebi olan markalara bakış açınız bu noktada ekstra bir önem taşıyor. Memnun olmayan kiracı kendine alternatif arayabilir sözleşmesini yenilemeyebilir. Başta kira rakamı ve ortak alan giderleri olmak üzere, teknik altyapı (sürekli yaşanan elektrik kesintileri ve devreye girmeyen jeneratörler, kışın soğuk yazın sıcak olan iklimlendirme sistemi gibi) rakip avmlerin etkinlik ve kampanyalarına cevap veremeyen AVM Yönetimi gibi nedenlerden ötürü memnuniyetsiz kiracı doğurabilirsiniz.
Peki mevcut memnuniyetsiz kiracı size nasıl geri döner? Eğer kiracınız kurumsal, ulusal veya uluslararası bir kurum ise, talebinin yerine getirilmesi için size önce sözlü sonra yazılı olarak bir bildirimde bulunur. Sorunun anlaşmazlığın giderilememesi durumunda sözleşme feshinde bulunur. Siz de onun yerine başka bir kiracı araştırmaya başlarsınız.
Peki ya sorun yaşadığınız kiracı yerel bir marka ise. Ya varını yoğunu yıllarca biriktirdiği birikimini sizin boş mağazanıza yatırdıysa ve sonunda yaşanan anlaşmazlık nedeniyle faaliyetlerine son verecekse veya verdiyse? O zaman neler yaşanır?
İşte size bir örnek;
Bu örnekte Ankara’da faaliyet gösteren bir AVM’de yer alan bir yerel kafe, AVM Yönetimi ile yaşadığı sorunu çözemeyince işletmesinin girişine astığı pankart ile faaliyetlerine son verdiğini belirtiyor. Pankartta faaliyetlerine devam etmek istediğini ancak AVM Yönetiminin yüksek kira politikası nedeniyle bu isteğinin gerçekleşemediğini belirtiyor. Bunu da kurumsal değil kişisel bir çözüm tercih ederek yapıyor ve meseleyi kişiselleştiriyor. Oysa Kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkileri düzenleyen, kat mülkiyeti kanunu, alacak verecek hukukunu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu, kişilerin kişilerle ve kurumlarla ilişkilerine çerçeve getiren medeni kanun var iken, kiracı pankart asmayı tercih ediyor..jpg)
Anlaşmazlık her yerde olabilir, Sözleşmeler bizim en temel mutabakat metinlerimizdir. Herhangi bir anlaşmazlık ya da talep anında açıp oradan dayanak arar ya da teyit ederiz. Bir sözleşmenin sınırı vardır, bu sınır kira süresini de kapsar. 1 günden 3650 güne kadar bir sözleşme yapmak mümkündür. Bu sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra ister kiracı ister yönetim bunu yenilememe hakkına sahiptir. Bakın bu haktır, ya da yenilemek için güncel bir kira rakamı belirlemek de isteyebilirsiniz. Ya da memnun olmadığınız kiracının yerine başka bir kiracı ile anlaşmış olabilirsiniz. Bunların hepsi mubahtır, haktır, doğrudur. Elbette hukuka uygun olan her davranış ahlaka ve vicdana da uygun olacak diye bir kaide yok. Kimi zaman empatiden uzak bir şekilde uygulanan bir hak bazen ahlaken doğru olmayabiliyor. Ancak bir sözleşmenin altında imzanız varsa muhatabınız ile Sözleşmişsiniz demektir. Her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerinin tanımlandığı bu metinler süs değildir.
Yukarıdaki pankartı açan kiracı kendince dev gibi iki firmaya zarar verdiğini umuyor. Bunlardan biri Migros ötekisi Tepe Emlak! Kendi sektörlerinde uyguladıkları politika ve anlayışlarla başarılarını ve yetkinliklerini ispat etmiş iki firma. Pek zannetmiyorum ama şimdi bu iki firma itibarlarına zarar verdiği gerekçesiyle söz konusu kiracıya tazminat davası açarsa hak değil midir? Sen yıllarca uğraş didin şirketini büyüt sonra kirayı beğenmeyen küçük esnaf seni böyle aşifte etsin. Kale alıp böyle bir şey yapacaklarını zannetmiyorum ama notum şu ki yerel kiracı ile anlaşırken, sözleşirken, çalışırken bunları göz önünde bulundurmakta fayda var.
Sinemaya Neden Gitmediğimi Hatırladım!
2019'un ilk yarısında sinemaya giden izleyici sayısı neredeyse yarı yarıya düştü.
Türkiye’de sinemaya giden izleyici oranı %45,1 azaldı. Türk sinema salonları 2019'un ilk yarısında izleyenlerin neredeyse yarısını kaybetti.
Yukarıdaki ajans haberini film yapımcılarının tutumlarına bağlayanlar kadar, teknoloji ve bireyselleşme ile ilişkilendirenler de mevcut. Gerçek olan ise şu; çocukluğumuzun ve gençliğimizin önemli bir aktivitesi olan sinema, eskisi kadar popüler değil.
Geçtiğimiz günlerde, pazarlama harikası olan ‘Joker’ filmini izlemek üzere dostlarımla sinema salonunun yolunu tuttum yaklaşık iki saatlik bu yolculuğun sonunda sinemadan neden soğuduğumu fark ettim.
Öncelikle, bombeli TV ekranlarının yerini alan akıllı ve büyük ekranlı TV’ler, tüketicilere muazzam bir konfor sunuyor. İnternet uygulamaları ile donatılan bu ekranlar ve entegre ses sistemleri sinema izleyicilerinin gönlünü çalmayı başardı. Dilediğiniz anda mola vermek, sonra geri dönmek, atıştırmalığınızı alıp ekranın karşısında yayvan, yayvan oturmak uzanmak fevkalade bir imkan. Marketten aldığınız 2 liralık cin mısırın yarısını patlatıp bir büyük bardak içecek ile benzer bir deneyim yaşayabiliyorsunuz evinizde. 25 lira verip sinema salonunda 150 kişi ile aynı anda tüketmek zorunda değilsiniz. Salon kanepenizde uzanırken arka kanepeden ayağını kanepenizin omuz kısmına koyan embesillerden söz bile etmiyorum. Salonunuzdaki iklim koşullarını dilediğiniz gibi ayarlayabiliyorsunuz, sıcak olursa pencereyi, üşürseniz diz battaniyenizi çekmeniz yeterli. Havasız bir salonda klimanın devreye girmesi için dua etmenize hiç gerek yok. Seçtiğiniz filmin hayal kırıklığı yaratması durumunda başka bir filmi seçmeniz yeterli, cebinizden mısır ve içecekle birlikte çıkan 50 lirayı dert edinmenize gerek yok. Film bittikten sonra ışıkları kapatıp, dişlerinizi fırçalayıp yan odaya geçmeniz yeterli iken sinema salonundan aracınıza binip yatağınıza uzanmanız yaklaşık bir saat sürüyor. Bence en can alıcı noktalardan biri de; girmek için elli lira verdiğiniz bir salonda filmin başlamasını beklerken yaklaşık 20 dakika reklam izlemek. Bu gerçekten sınırı aşmış durumda.
Sonuç olarak, tüketicilerin sinemaya gitme sıklığının azaldığı istatistiksel bir gerçek. Netflix ve benzeri dijital içerik üreticilerinin gözlerini sinema salonlarının ve yapımcıların yerine diktiği de başka bir gerçek. Tüm bu gerçekler ortada iken salonların tüketicilere fahiş fiyatlarla yiyecek içecek satmaya çalışması (küçük şişe pet su 4 lira, mısır menü 25 lira) salonların bakımsız ortak alanların yıkık dökük olması içerik üreticilerinin ekmeğine yağ sürüyor. Bugün anne, baba ve çocuktan oluşan ‘çekirdek’ bir Türk ailesinin iki saatlik bir sinema keyfinin faturası ulaşım masrafları ile birlikte yaklaşık 125 lira. Bunu ayda iki kez tekrarlamaları 250 liraya mal olurken, bir yıllık sinema bütçesi ile büyük ekran bir TV alıp salonlarında dijital içerikleri izlemek mümkün.
