Avcı Toplayıcı Toplumdan Organize Perakendeye…
Özgür KALYONCU

Özgür KALYONCU

Avcı Toplayıcı Toplumdan Organize Perakendeye…

17 Haziran 2019 - 14:19

Yontma taş devrinden mezolitik döneme geçen atalarımız avcı toplayıcıydı. Bu dönemden itibaren kendi besinini üretme çabaları ile üretim ekonomisine geçtiğimizden beri hepimiz, üretilen ürünlerin satıldığı perakende sektörünün müşterisiyiz. Avlanmak için gıda marketlerine gidiyor çoğu zaman da ihtiyacımızdan fazlasını satın alarak toplayıcılık yapıyoruz.

Süreç içerisinde, insan temelli üretim süreçleri yerini entegre ve robotik  üretim süreçlerine bıraktı. Satış tarafında ise, üretilen emtiaları geleneksel mağazacılık ile satıldığı günlerden organize olarak zincir mağazalar aracılığıyla halka arz edildiği dönemleri yaşıyoruz. 1990’lardan itibaren de Alışveriş Merkezleri (AVM) girdi hayatımıza. Aynı yapı içerisinde kimi zaman sayısı 200 – 300’ü bulan çoğunluğu organize perakende mağazalarında ürünler tüketicilerle buluştu. Gıda marketinden, terziye, eğlence sektöründen yeme – içmeye, tekstilden elektroniğe pek çok markanın aynı yapı içerisinde olması insanımızın hoşuna gitti. Özellikle metropol tarzı yaşam için çok uygundu bu yapı. Birkaç ihtiyacı için oradan oraya koşturmaya vakti olmayan metropolistler benimsedi AVM’leri. Düzenli mali disipline sahip olmaları, kayıt dışının minimum seviyede olması, atalarımızdan gelen ‘toplayıcılık’ kültürünü teşvik etmesi nedeniyle 10 yıl içerisinde bacasız sanayi Turizm ile adı anılır oldu. Bugün Türkiye’de irili ufaklı yaklaşık 425 AVM’de, 13 Milyon metre kare kiralanabilir alana sahip sektör. Sektörün 2018 yılı büyüklüğü yaklaşık 135 milyar TL civarında. 2019 yılının 150 milyar TL seviyesinde kapanması bekleniyor.

İttifak Neden Sona Erdi?

İşler iyi giderken ‘İş Ortağı’ olan AVM temsilcileri ile Perakende Temsilcileri, sektörü etkileyen olumsuzlukların artması ve buna bağlı olarak ciroların azalması ile süreç içerisinde şartları kendi lehine müzakere eden ‘Çıkar Grupları’ haline geldiler. Önce Ortak Alan Giderleri (Kiracılardan toplanan ve AVM içindeki ortak alanların iklimlendirilmesi, temizlik, güvenlik, bakım, onarım v.b kalemler için toplanan m2 bazında tutar) yatırıldı masaya bu toplanan tutarların harcanma usul ve mizan zorunluluğu getirildi çıkarılan yasalarla.

Ardından, 2018 yılında döviz bazlı kira meselesi yatırıldı masaya, AVM yatırımcısı projesinin bir kısmını öz kaynakları ile finanse etmiş kalan tutarı da dövize endeksli krediler ile tamamlamıştı ve bankalara geri ödeyeceği taksitler döviz cinsindendi. Haliyle kira sözleşmeleri de döviz cinsinden yapılıyordu. İşler iyiyken sorun olmayan bu unsur karlılıkları etkileyecek şekilde kira / ciro rasyolarına yansıyınca perakendeciler kendi aralarında örgütlenerek müzakere masasına oturdular. AVM temsilcileri de kendi aralarında örgütlendiler ve masaya oturdular. Hükümet konuya duyarsız kalamadı ve 2017 yılında alınan bir kararla kira sözleşmelerinin TL cinsinden yapılmasına var olan sözleşmelerin de TL’ye çevrilmesine karar verildi. Türk ekonomisinde söz sahibi olan perakendeciler istediklerini almıştı.

Ancak, 2018 yılının ilk yarısında büyümesini sürdüren sektör, kur artışı, tüketicinin tasarruf eğilimleri ile birleşince cirolar yine düştü. Tasarruf peşindeki tüketici, A101, BİM, ŞOK gibi indirim marketlere olan ilgisini arttırdı. Bu marketlerin toplam şube sayısı şu anda yaklaşık 19 bin. Reklamdan arındırılmış, Private Label (PL) ürünlerin cazibesi de artıyordu fiyatlarından dolayı. PL’nin 2019 yılında yüzde 50 büyümesi öngörülüyor. Öte taraftan, Hepsiburada ve Trendyol gibi internet bazlı satış platformları da müşterilerini arttırdı son iki yılda. 2012 yılında yüzde 1,7 olan e-ticaretin perakendedeki toplam payı 2018’de yüzde 4,1’e yükselirken, perakende e-ticaret hacmi 23 milyar TL’yi aştı. 2019’da e-ticaretin toplam perakendedeki payının yüzde 5’in üzerine çıkması bekleniyor.

AVM Yatırımcısı İmtiyaz Vermeye Zorlanıyor

Tüketici aynı ürünü e-ticaret sitelerinden daha ucuza sahip olmanın tadını aldı, tasarruf nedeniyle gıda marketlerinden PL ürünlere yöneldi, perakendeciler yeni AVM’lere daha temkinli yaklaştığı için doluluk oranları düştü. İmzalı sözleşmelerde de ciro kirasını ön koşul olarak benimsediler. Çoktan çok, azdan az prensibi benimsendi. Tüm bunlar yatırımların geri dönüş süresini 10 yılın üzerine çıkarıyordu. Bazı AVM sahipleri mağaza satmaya dahi başvurdular. Oysa 90’larda bu tür projelerin anlaşmazlıkları yüzünden kilitlendiğini görmüştük.

Öte taraftan, belli başlı bazı şirketlerin konkordato ve iflas ilan etmeleri de bu şirketlerin muadillerini tekelleştirdi ve kimi zaman ipe sapa gelmez taleplerle karşılaştı AVM yatırımcıları. En son vakıf olduğum bir teklif şöyle; Doğu’daki bir AVM’de yer kiralamak için kiracı adayı 8,5 yıl kirasız dönem ve erken fesih hakkı istiyordu. Şube kapatma, sözleşme fesih ihtarları ve kira indirim talepleri AVM’leri zor durumda bıraktı. Bugün pek çok AVM’de “Çok Yakında Sürpriz Markalar Burada” brandalarıyla kapatılmış boş mağazalar görmek mümkün. E-ticaret ve ilan sitelerinde “Sahibinden AVM’de” ile başlayan pek çok ilan görüyoruz artık.  
Bu ve benzeri söylemleri çoğaltmak mümkün, AVM Yatırımı eski cazibesinden uzak yukarıda bahsettiğimiz nedenlerden ötürü.

Peki AVM ve perakende sektörünü gelecekte neler bekliyor, AVM Yatırımcısı ne yapmalı, ne yapmamalı?…

Bir sonraki yazımızda.
 

Bu yazı 413 defa okunmuştur .

YORUMLAR

  • 1 Yorum
  • Kayhan Cevher
    4 ay önce
    Güzel bir yazı.